El pasado 3 de marzo se aprobó en Cataluña la Ley 1/2022, que entró en vigor el 8 de marzo de 2022.
Dicha norma incorpora novedades de interés para las empresas y particulares, titulares de viviendas, que operen en el sector inmobiliario, y recupera determinados artículos del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que fueron anulados por el Tribunal Constitucional en enero de 2021, estableciendo nuevos supuestos de expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social. Asimismo, se recuperan y amplían los supuestos en los que el gran tenedor (ya sea persona física o jurídica) tiene que ofrecer a las personas en riesgo de exclusión residencial una propuesta de alquiler social antes de presentar demandas de desahucio y acciones ejecutivas derivadas de reclamaciones hipotecarias.
Finalmente, con la entrada en vigor de la Ley 1/2022, se consideran grandes tenedores de viviendas a aquellas personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de 10 viviendas en el conjunto del territorio del Estado (recordemos que antes eran 15 viviendas) y deben inscribirse en el Registro de grandes tenedores, antes del 8 de abril de 2022.

Sentencia del Tribunal Constitucional 16/2021, de 28 de enero

Antes de analizar las novedades introducidas por la Ley 1/2022, es preciso recordar que en fecha 28 de enero de 2021 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y/o nulos varios preceptos del Decreto-Ley de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.


A grandes rasgos, se declararon inconstitucionales y/o nulos dos grandes grupos de artículos:
1.-  En primer lugar, todos aquellos preceptos que regulaban las consecuencias derivadas del incumplimiento de la función social de la propiedad, desapareciendo así las multas coercitivas que se podían imponer a los propietarios en caso de mantener viviendas vacías, con un máximo total del 50% del precio estimado de la vivienda; y

2.- En segundo lugar, aquellos que establecían nuevas condiciones y supuestos de aplicación al contrato forzoso de alquiler social, las cuales limitaban la facultad de disposición que corresponde a todo propietario.
Con este segundo grupo, se anuló la obligación a los grandes tenedores de vivienda de ofrecer un alquiler social a los inquilinos que se encontraran en una situación de vulnerabilidad, pero también a ofrecer alquileres sociales en determinados casos de ocupaciones de pisos sin título habilitante que llevaran en la vivienda seis meses y que acreditaran una situación de exclusión residencial.

Como veremos en esta Newsletter, la Ley 1/2022 recupera determinados artículos que fueron anulados por el Tribunal Constitucional, introduciendo asimismo algunas novedades, mediante la modificación de tres normas en materia de vivienda en Cataluña:
• La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda;

• La Ley 24/2015, de 29 de julio, de Medidas Urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética;

• La Ley 4/2016, de 23 de septiembre, de Medidas de Protección del Derecho de la Vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

Modificación del concepto de grandes tenedores en el caso de personas jurídicas

Con la aprobación de la Ley 1/2022, se pasa a considerar como grandes tenedores de viviendas a aquellas personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de 10 viviendas en el conjunto del territorio del Estado (recordemos que hasta la entrada en vigor de la Ley 1/2022, se requería la titularidad de 15 viviendas para ser considerado gran tenedor), con las excepciones que determina el nuevo artículo 5 de la Ley 18/2007.
Sin embargo, se mantiene la condición de gran tenedor en los casos de personas físicas propietarias de más de 15 viviendas o copropietarias, si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 m2 de suelo destinado a vivienda.
Asimismo, se crea el Registro de grandes tenedores, un registro administrativo que dependerá de la Agencia de la Vivienda de Cataluña. En dicho Registro deberán inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedores de viviendas, comunicando a la Agencia de la Vivienda de Cataluña el número y la relación de viviendas de las que son titulares.
Se prevé que la inscripción debe realizarse o bien dentro del plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de la Ley 1/2022 (esto es, antes del 8 de abril de 2022), o bien desde que el propietario adquiere la condición de gran tenedor de viviendas. Incumplir las obligaciones de comunicación de datos que deban inscribirse en el Registro de grandes tenedores se tipifica como infracción grave.
Consultada la Agencia de la Vivienda de Cataluña, se ha informado que a fecha de hoy dicho Registro no está aún habilitado por lo que entendemos que la inscripción a la que se refiere la Ley 1/2022 no será exigible, de momento.

Expropiación forzosa de viviendas vacías

Se modifican determinados aspectos de la expropiación temporal (7 años como máximo) de viviendas vacías por causa de interés social, a efectos de dotar a las administraciones competentes de un parque social de viviendas de alquiler asequibles para atender, con carácter preferente, las necesidades de vivienda de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en esta situación.
De conformidad con lo previsto en la Ley 1/2022, es causa de interés social el incumplimiento de la función social de la propiedad, relativa a la ocupación legal y efectiva de la vivienda para que constituya la residencia de las personas.
No obstante, deben concurrir los siguientes requisitos para que pueda tener lugar la expropiación forzosa por parte de la Administración:
a) Que las viviendas estén ubicadas en áreas del territorio que contengan ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada o en los municipios que el Gobierno declare por decreto, atendiendo a las necesidades de vivienda y el parque de viviendas disponibles; y

b) Que las viviendas estén inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o sean susceptibles de estar inscritas, o pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.

De conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional Vigesimocuarta de la Ley 18/2007, en dicho Registro deben inscribirse, en todo caso, las viviendas: (i) adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que no estén ocupadas por personas con título habilitante, y (ii) las de titularidad de personas jurídicas privadas que se encuentren en situación de utilización anómala por su desocupación permanente o en situación de utilización asimilada (edificios inacabados con destinación final a vivienda, con más del ochenta por ciento de las obras de construcción ejecutadas, después de que hayan transcurrido más de dos años desde la conclusión del plazo máximo para acabarlos).

Alquiler social obligatorio para el gran tenedor

Con la aprobación de la Ley 1/2022, se recuperan y amplían los supuestos en los que el gran tenedor (ya sea persona física o jurídica) tiene que ofrecer a las personas en riesgo de exclusión residencial una propuesta de alquiler social antes de presentar demandas de desahucio y acciones ejecutivas derivadas de reclamaciones hipotecarias.
Con carácter general, dichos supuestos son:
(i) Vencimiento del plazo del alquiler o del título que habilita la ocupación de la vivienda. En este caso, los beneficiarios tendrán derecho a una única renovación siempre y cuando acrediten que cumplen con los requisitos de exclusión social.

(ii) Falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si proviene de un proceso hipotecario instado por un gran tenedor.
Los contratos de alquiler social que en su caso se suscriban, tendrán una duración mínima: (i) no inferior a cinco años, si el titular de la vivienda es una persona física, y (ii) no inferior a siete años, si es una persona jurídica. En caso de fondos de inversión o entidades financieras, la duración mínima se establece en doce años.
Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social son aplicables también en caso de que los procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2022 y todavía estén en tramitación.
Finalmente, se prevé que los grandes tenedores puedan solicitar que la vivienda sea arrendada por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en régimen de alquiler social, en cuyo caso la Agencia deberá satisfacer al gran tenedor, en concepto de renta, el equivalente al módulo de las viviendas de protección oficial.

Incumplimiento de la función social

Otro de los aspectos que recupera y amplía la Ley 1/2022 es las consecuencias derivadas el incumplimiento de la función social, que habían quedado anuladas con la Sentencia del Tribunal Constitucional. Así, las nuevas causas de incumplimiento de la función social de la vivienda o de un edificio de viviendas son:
a) Que las viviendas estén desocupadas de forma permanente e injustificada durante un período de más de dos años. Se asimila a esta utilización la de los edificios inacabados que estén destinados a vivienda, con más del 80% de sus obras de construcción ejecutadas, después de que hayan transcurrido más de dos años desde la finalización del plazo para terminarlos;

b) Cuando los propietarios hayan sido requeridos por la administración para adoptar las medidas necesarias para cumplir la función social de la propiedad y hayan incumplido el requerimiento en el plazo establecido;

c) No ofrecer alquiler social en los casos que sea obligatorio dicho ofrecimiento;

d) No destinar una vivienda protegida a residencia habitual y permanente de personas.
Es importante destacar el hecho de que la Ley 1/2022 determina que, en caso de transmisión de viviendas, el adquirente persona jurídica se subroga en el incumplimiento de la función social del anterior propietario.
En caso que los grandes tenedores incumplan la función social, la Administración podría obligar a los propietarios a la cesión de dichas viviendas, por un período de siete años, para incorporarlas al Fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales, e imponer asimismo multas coercitivas por un importe de 1.000 euros por cada vivienda, con un importe máximo total del 50% del precio estimado de la vivienda.

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Un cordial saludo,